旅游消费者选择民宿不单单只是为了满足住宿的基本需求，更多的是为了体验民宿那种悠闲的生活方式和管家式的特色服务。针对不同的游客对民宿进行区分和定位，让旅游消费者根据自己的需求选择民宿，也能帮助民宿经营者需要提高经济效益。
根据目前民宿的发展，一般从产权、功能、地理位置、民宿的主题特色等几个方面来划分。
（一）按产权划分1.传统民宿。主要是指利用自用住宅闲置的房间，民宿经营者以家庭副业方式进行经营。产权归个体私人所有，大多为民居型民宿，自主经营，自主管理，自负盈亏。
2.社会型民宿。由外来投资者，如企业集团和私营业主等投资建设或者以租赁房屋的形式，开展经营活动的民宿。
（二）按功能划分1.纯粹住宅型民宿。一般来说，这些民宿临近景区，主要依托周边旅游景区的人气带动，其最大的特点就是交通方便、价格低廉、清爽干净等。
2.特色服务型民宿。该类型民宿本身也是旅游吸引物，一般结合民宿周边资源，打造体验慢生活、疗养身体等特色民居，提供多种参与类型的项目，让旅游者放松身心。
农业体验型：以农业生产活动为基础，包含吃、住、娱、度假休闲为一体的综合场所。民俗体验型：以地理人文景观为特色，为游客提供休闲度假场所。度假休闲型：一般分布在海滨、草原、海岛、森林、雪山、温泉等拥有独特旅游资源的地方，可以满足游客放松休闲需求的场所。（三）按地理位置划分1.城市民宿。这类民宿既可以是城市中的老民居，也可以是居民将自己闲置的房间以家庭副业的方式对外接待旅游者的民居。
2.乡村民宿。乡村民宿主要依托地域特色或者旅游景区发展起来的，大多分布在农村，具有浓厚的乡土气息；另外建在城郊或者城市的民宿，但是只要其按照乡村风格建设均可以称为乡村民宿。
（四）按民宿的主题特色划分1.个性化主题民宿——满足旅游者的个性化需求，如禅修、养身等个性化主题。
随着民宿业的发展，越来越多的民宿都开始拥有个性的主题，按照主题特色来分，民宿可以分为：①自然风光民宿。这种民宿开在比较有特色的自然环境之中，可以让住客贴近自然，为住客制造亲临其境的居住体验。②历史文化特色民宿。不管是房间的装修还是民宿提供的特色服务都非常具有浓厚的历史文化氛围，住客会有一种穿越时空的体验。③家庭民宿。装修和设计处处都充满家的感觉，让住客感觉家的温馨。④名人文化民宿。充分利用名人效应，对各界名人居住或停留过的地方进行改造，真实还原名人当年的活动和经历，将名人使用过或喜爱的物品作为房间的设置或装修，满足住客对名人特殊的情感需要。⑤艺术特色民宿。美术、音乐、建筑等等都可以作为此类民宿的主题，具有浓厚艺术气息，可以陶冶住客艺术修养。⑥个性主题民宿。此类民宿风格及管家服务都充满了个性化，一般是针对某一特定人群目标市场，如专门为儿童设计的迪士尼主题民宿。
2.异国风情主题民宿——欧式风格民宿、日式风格民宿和中式风格民宿等，可以让旅游者不需要出国，就可以体验到异国风情，还可以体验当地风俗特色。
欧式风格民宿从民宿的建筑外形以及内部装饰都融入欧洲建筑装修的风格，给住客以浪漫典雅、精致、浪漫、充满异域风情的体验，具有浓厚的欧洲风格。和式风格民宿主要受日本建筑及文化的影响，起源于中国唐朝，使用门帘、榻榻米、庭院灯标志性物件，大多以碎花典雅的色调为主。和式风格民宿的室内设计中色彩多偏重于原木色，使用藤、麻和其他天然材料颜色，形成朴素的自然风格。中式风格民宿，一般见于传统民居保存完整的自然乡村区域，当地居民或外来的民宿经营者通过租赁房屋进行改造后用来经营民宿。我国民宿大部分分布在华南地区，所以南方民居发展民宿的比较多。江南民宿一般依山傍水，装修很精致。福建和广东的民居则清新淡雅，布局紧凑。3.怀旧复古主题民宿
该主题民宿通常在古老的建筑原本的基础上，对局部地方加以创新设计，或者不改变外观，只是通过改变内部装潢设计，营造复古风，以怀旧为主题。
4.田园乡村主题民宿
目前田园乡村主题风格的民宿受到旅游者的大力追捧，旅游者十分向往田园乡村的生活，借此暂时逃离繁华的都市生活。
随着这几年的发展，民宿的已经有比较明显的几个特点：（一）地方性。原生态性不仅是民宿旅游的核心特征，也是区别于其他形式旅游活动的重要标志。它既不同于社会学意义上的乡村性，也不同于土地利用上对乡村性的认识。它主要包括民宿形态、民宿生活方式和节奏在内的整体原生态景观的意识形态。
（二）文化性。一个地区的旅游资源，不仅是吸引游客进行旅游活动的客体和环境，也是反映该地区社会、历史、文化特色的载体。民宿旅游以其特有的农业生产、人居环境和民俗文化为旅游吸引物，不仅包含了自然的田园观光，也包含了深厚的传统文化和淳朴的田园生态文化，是一种带有度假性质的，具有自然享受和乡土民俗感受的“复合式旅游产品”。
（三）主人特征。民宿小而美，酒店大而全，虽说两者可以无限接近，但是民宿围绕民宿主人的生活而展开。民宿提供的生活方式体验，是酒店所不能完成的。而民宿主人表现出来的生活态度，则是吸引客人的闪光点。
（四）需求导向性。由于民宿旅游的主要目标市场为生活节奏快、工作压力大的城市人，游客进行民宿旅游的动机除了为满足对回归自然、返璞归真的心理体验以外，往往还包括对种植、采摘、垂钓等田园劳作、生活的体验。这种体验并非通过短暂的、单一的休憩活动可以达到的，因此民宿旅游体验成为乡村旅游的重要组成部分。
民宿最能打动消费者的因素可以归结为三个：一是选址选在好山、好水；二是设计融合环境、以人为本；三是服务用心、有亲切感。清新的室外环境、自如的居住氛围、丰富的人文色彩、独特的室内设计、丰富的主题风格、轻松的隐居生活、亲和的民宿主人、有机的天然食材等元素都成为民宿吸引客人的理由。
