旅遊消費者選擇民宿不單單隻是為了滿足住宿的基本需求，更多的是為了體驗民宿那種悠閑的生活方式和管家式的特色服務。針對不同的遊客對民宿進行區分和定位，讓旅遊消費者根據自己的需求選擇民宿，也能幫助民宿經營者需要提高經濟效益。
根據目前民宿的發展，一般從產權、功能、地理位置、民宿的主題特色等幾個方面來劃分。
（一）按產權劃分1.傳統民宿。主要是指利用自用住宅閑置的房間，民宿經營者以家庭副業方式進行經營。產權歸個體私人所有，大多為民居型民宿，自主經營，自主管理，自負盈虧。
2.社會型民宿。由外來投資者，如企業集團和私營業主等投資建設或者以租賃房屋的形式，開展經營活動的民宿。
（二）按功能劃分1.純粹住宅型民宿。一般來說，這些民宿臨近景區，主要依託周邊旅遊景區的人氣帶動，其最大的特點就是交通方便、價格低廉、清爽乾淨等。
2.特色服務型民宿。該類型民宿本身也是旅遊吸引物，一般結合民宿周邊資源，打造體驗慢生活、療養身體等特色民居，提供多種參與類型的項目，讓旅遊者放鬆身心。
農業體驗型：以農業生產活動為基礎，包含吃、住、娛、度假休閑為一體的綜合場所。民俗體驗型：以地理人文景觀為特色，為遊客提供休閑度假場所。度假休閑型：一般分佈在海濱、草原、海島、森林、雪山、溫泉等擁有獨特旅遊資源的地方，可以滿足遊客放鬆休閑需求的場所。（三）按地理位置劃分1.城市民宿。這類民宿既可以是城市中的老民居，也可以是居民將自己閑置的房間以家庭副業的方式對外接待旅遊者的民居。
2.鄉村民宿。鄉村民宿主要依託地域特色或者旅遊景區發展起來的，大多分佈在農村，具有濃厚的鄉土氣息；另外建在城郊或者城市的民宿，但是只要其按照鄉村風格建設均可以稱為鄉村民宿。
（四）按民宿的主題特色劃分1.個性化主題民宿——滿足旅遊者的個性化需求，如禪修、養身等個性化主題。
隨著民宿業的發展，越來越多的民宿都開始擁有個性的主題，按照主題特色來分，民宿可以分為：①自然風光民宿。這種民宿開在比較有特色的自然環境之中，可以讓住客貼近自然，為住客製造親臨其境的居住體驗。②歷史文化特色民宿。不管是房間的裝修還是民宿提供的特色服務都非常具有濃厚的歷史文化氛圍，住客會有一種穿越時空的體驗。③家庭民宿。裝修和設計處處都充滿家的感覺，讓住客感覺家的溫馨。④名人文化民宿。充分利用名人效應，對各界名人居住或停留過的地方進行改造，真實還原名人當年的活動和經歷，將名人使用過或喜愛的物品作為房間的設置或裝修，滿足住客對名人特殊的情感需要。⑤藝術特色民宿。美術、音樂、建築等等都可以作為此類民宿的主題，具有濃厚藝術氣息，可以陶冶住客藝術修養。⑥個性主題民宿。此類民宿風格及管家服務都充滿了個性化，一般是針對某一特定人群目標市場，如專門為兒童設計的迪士尼主題民宿。
2.異國風情主題民宿——歐式風格民宿、日式風格民宿和中式風格民宿等，可以讓旅遊者不需要出國，就可以體驗到異國風情，還可以體驗當地風俗特色。
歐式風格民宿從民宿的建築外形以及內部裝飾都融入歐洲建築裝修的風格，給住客以浪漫典雅、精緻、浪漫、充滿異域風情的體驗，具有濃厚的歐洲風格。和式風格民宿主要受日本建築及文化的影響，起源於中國唐朝，使用門帘、榻榻米、庭院燈標誌性物件，大多以碎花典雅的色調為主。和式風格民宿的室內設計中色彩多偏重於原木色，使用藤、麻和其他天然材料顏色，形成樸素的自然風格。中式風格民宿，一般見於傳統民居保存完整的自然鄉村區域，當地居民或外來的民宿經營者通過租賃房屋進行改造後用來經營民宿。我國民宿大部分分佈在華南地區，所以南方民居發展民宿的比較多。江南民宿一般依山傍水，裝修很精緻。福建和廣東的民居則清新淡雅，布局緊湊。3.懷舊復古主題民宿
該主題民宿通常在古老的建築原本的基礎上，對局部地方加以創新設計，或者不改變外觀，只是通過改變內部裝潢設計，營造復古風，以懷舊為主題。
4.田園鄉村主題民宿
目前田園鄉村主題風格的民宿受到旅遊者的大力追捧，旅遊者十分嚮往田園鄉村的生活，藉此暫時逃離繁華的都市生活。
隨著這幾年的發展，民宿的已經有比較明顯的幾個特點：（一）地方性。原生態性不僅是民宿旅遊的核心特徵，也是區別於其他形式旅遊活動的重要標誌。它既不同於社會學意義上的鄉村性，也不同於土地利用上對鄉村性的認識。它主要包括民宿形態、民宿生活方式和節奏在內的整體原生態景觀的意識形態。
（二）文化性。一個地區的旅遊資源，不僅是吸引遊客進行旅遊活動的客體和環境，也是反映該地區社會、歷史、文化特色的載體。民宿旅遊以其特有的農業生產、人居環境和民俗文化為旅遊吸引物，不僅包含了自然的田園觀光，也包含了深厚的傳統文化和淳樸的田園生態文化，是一種帶有度假性質的，具有自然享受和鄉土民俗感受的「複合式旅遊產品」。
（三）主人特徵。民宿小而美，酒店大而全，雖說兩者可以無限接近，但是民宿圍繞民宿主人的生活而展開。民宿提供的生活方式體驗，是酒店所不能完成的。而民宿主人表現出來的生活態度，則是吸引客人的閃光點。
（四）需求導向性。由於民宿旅遊的主要目標市場為生活節奏快、工作壓力大的城市人，遊客進行民宿旅遊的動機除了為滿足對回歸自然、返璞歸真的心理體驗以外，往往還包括對種植、採摘、垂釣等田園勞作、生活的體驗。這種體驗並非通過短暫的、單一的休憩活動可以達到的，因此民宿旅遊體驗成為鄉村旅遊的重要組成部分。
民宿最能打動消費者的因素可以歸結為三個：一是選址選在好山、好水；二是設計融合環境、以人為本；三是服務用心、有親切感。清新的室外環境、自如的居住氛圍、豐富的人文色彩、獨特的室內設計、豐富的主題風格、輕鬆的隱居生活、親和的民宿主人、有機的天然食材等元素都成為民宿吸引客人的理由。
