住宅樓開民宿引發投訴不斷
如何規範難倒眾部門
本報記者 楊鈮紫 實習生 鄢鈞丹
一段時間來，12345政府服務熱線關於民宿擾民的投訴不斷。民宿作為一種新興業態，何以招致如此多的投訴?對此，重慶日報記者展開了調查。
民宿開在住宅樓 居民投訴無果
8月3日，記者來到南岸區陽光100國際新城D組團，這裡剛好位於南濱路上，正對著重慶旅遊地標來福斯，是不少遊客「打卡」的首選之處。由於地處景區附近，小區內有不少業主做起了民宿生意。
「我們小區已經是民宿的『重災區』，其中很多民宿並沒有合規的手續，也沒有和小區業主協商就私自開設民宿，並且有些還存在二房東、三房東的現象。」小區居民劉先生這樣說道。
記者打開大眾點評、美團等APP搜索「民宿」，發現目前該小區D組團在各網路上註冊的民宿大約有40餘家，其中有8家還可預定房間。根據網上的信息顯示，這些民宿多以「靠江景」為主要特色，房型有1居室到5居室不等，單天房價在100-1000元左右。
民宿生意的火熱，外來遊客的流量增大，給小區居民帶來了不少困擾。小區居民劉先生說，民宿給小區帶來了治安、基礎設施維護、內部交通、擾民以及防疫管理等多方問題。
無獨有偶，位於渝北區龍溪街道星辰支路1號的碧桂園嘉譽小區也開了不少民宿和小賓館。
這裡共有包括商業在內的三棟樓，其中1、2棟屬於住宅樓，民宿就開在這兩棟樓內。記者上網查詢，有近15家民宿正在營業，價格也不高，但它們在小區里沒有打廣告，記者無法進入查看其內部情況。
「我是2023年下半年入住的，當時住進來就發現已經有人開了民宿，但並未經過我們其他業主的同意。」住在2棟的宋女士告訴記者，半年前她就和其他業主向物業工作人員投訴了，物業工作人員雖然多次勸導，但民宿還是繼續開著。
由於該小區地理位置較好，且1、2棟房型基本為單間配套，因此不少附近的上班族都選擇在這裡租房。「其實租在這裡我們還是很滿意，就是這裡民宿、小賓館太多，人員流動性大，感覺不太安全。」租客們向記者透露，尤其到了晚上，就特別的吵鬧，垃圾也是隨處亂丟，破壞了小區環境。
多方勸導呼籲無濟於事 民宿到底該由誰來管
小區居民不堪其擾，只好找到物業公司，但物業也拿這些民宿沒辦法。
陽光100物業管理單位表示，他們無法採取強制措施，只有加強小區外來人員管理，並張貼「禁止住改商」的提醒海報對此進行呼籲。
而碧桂園嘉譽物業則告訴記者，已經接到了不少業主和租客的投訴，7月份的時候向新牌坊社區反饋了投訴情況，目前還未得到回復。他們在小區公共區域張貼了禁止開公寓和民宿的提醒，但收效甚微。同時，業主之間也存在矛盾，比如有的業主因為沒有住在這裡所以租給別人開民宿也無所謂，而有的業主由於是自住房因此很反感。
記者在兩個小區內的公共區域都看到，寫有「住改商行為侵害全體業主權益，本小區性質為純住宅。嚴禁辦公、私人會所、民宿等經營行為!」「碧桂園嘉譽小區1、2棟屬於住宅性質，業主不得違反法律法規以及管理規約，將住宅用房改變為經營性用房(例如私自用於酒店、民宿或者公司等經營性質的場所)。若要改變用房性質的，除了遵守法律、法規以及管理規約外，應當提前報備政府部門並徵得樓棟全體業主的一致同意」等由物業張貼的通知。
記者來到南岸區石溪路社區服務中心，社區工作人員表示，由於陽光100小區地理條件優越，遊客較多，因此民宿數量也比較多，社區時常會接到居民的投訴電話，但社區無法干涉處理民宿，只能採取呼籲和勸導等措施。
「其實這件事我也多次向南岸區塗山派出所聯繫，了解到目前陽光100國際新城在公安機關備案的民宿大約有200家，但沒有相關政策支持，對此他們只能審查住戶行跡以及入住手續是否合規等問題。」陽光100居民劉先生談到，在疫情期間，警方也通知民宿老闆們暫停營業。
隨後，記者致電塗山派出所了解相關情況，對方表示不接受採訪。
記者向規劃自然資源部門及市住建委幾經詢問了解到，住宅小區內開民宿，其本質是住改商的問題，物業公司和社區都沒有任何管理權力，而其主管部門在商務委。記者又向市商務委取得聯繫，截至記者發稿時，市商務委未作出任何回應。
民宿業該如何發展 律師這樣建議
民宿究竟該如何管理?業主與民宿老闆的矛盾又該怎麼化解?北京市京師(重慶)律師事務所律師高金寬表示，國家文化和旅遊部發布的《旅遊民宿基本要求與評價》就「旅遊民宿」進行了明確定義，特指利用當地民居等相關閑置資源，經營用客房不超過4層、建築面積不超過800 ㎡，主人參與接待, 為遊客提供體驗當地自然、文化與生產生活方式的小型住宿設施。由此可見，民宿業具有商業性質，且與旅館業的經營性活動相類似。
小區業主將其住房改為民宿對外營業，之所以會引發鄰里衝突及社會爭論，高金寬分析，主要是因為經營民宿存在擾民、影響鄰里關係、治安事件、衛生及消防隱患等諸多問題，這也恰恰體現了小區民宿業的違法特性。
鑒於民宿業的商業性質，根據《中華人民共和國民法典》第二百七十九條的規定，業主要將其住宅整改為民宿對外經營，首先要經有利害關係的業主一致同意，然後通過國家相關監管部門的審查及許可，比如行業准入及衛生許可、消防合格等。同時，民宿的經營活動還要符合小區物業的管理規約。
否則，小區民宿的存在就沒有合法的基礎，就存在被依法取締、沒收違法所得、罰款等行政追責以及排除妨害、消除危險、賠償損失及其他民事擔責的風險。
高金寬認為，針對整個民宿業而言，不能將民宿簡單的等同於「日租房」或「短租房」，並按照房屋租賃的邏輯進行管理，而應該參照旅館業對民宿業進行行政審查及許可，這樣才有助於民宿行業的健康良性發展。
